안녕하세요 울산 번영로 하늘채 리치피치입니다~​이번에는 울산의 분양권을 조사해보았습니다​울산 남구의 라엘에스가 거의 완판이 되었고​초이샘 과제에서 서울 - 인천/수도권 다음으로 상승할 지역으로 예상되는 지역이 울산이였습니다​kb주간시계열/주간보도자료 에서도 지방이 고전을 하고있는 가운데울산의 전세가가 상승하는 듯 힘을 내주는 모습입니다.​​우선 투자원칙에 따른 울산의 지역분석을 보겠습니다.​지역분석 : 울산1. 미분양 : 미분양이 쌓였다가 2023년부터 점차 울산 번영로 하늘채 해소되는 모습​2. 공급물량 : 2023년 적정수요의 1.6배 이후로 2024~2028년까지 공급부족 지속​3. 광역시급 이상이며 신규택지 등 빈땅은 없는 편​​​분양권 : 울산 번영로 하늘채 라크뷰사업개요분양 : 2024.08 예정입주: 입주시기 미정분양가 : 미정 중도금 무이자 입주시기는 미정으로 30층짜리 아파트를 올리는 데 최소 3년 이후로 예상되어3년이라는 시간동안 울산 번영로 하늘채 하락기를 지나갈 수있는 장점이 있습니다.분양가는 아직 미정이고 분양가가 어떻게 나오는지에 따라 청약 결과가 달라질 것으로 보이고중도금은 무이자 적용이라고 합니다.​청약일정 및 조건청약일정 : 미정청약조건 : 울산, 부산 및 경상남도 거주자 중 세대주 및 세대원 모두 가능 &amp유주택자 가능입지환경울산 남구 야음동에 위치하고 있으나 학원가, 학군으로 울산 번영로 하늘채 선호되는 중심부가 아닌 외곽 공단 쪽의 입지라서 아쉽습니다.다만 인근 5분거리에 선암호수공원이 있어 호수뷰가 가능한 호실의 경우 프리미엄이 있을 것으로 예상됩니다.​현재의 로드뷰를 보면 많이 낙후되어있는 모습이고선암호수공원으로가는 길목에는 고물상등이 있는 모습입니다. ​분양측에서는 도시철도가 예정되어있다는 호재를 말하지만 실제 개통되어 호재가 실현될때까지는 오랜시간이 필요하며 2호선은 불확실성이 큽니다.울산은 울산 번영로 하늘채 지하철이 없고 자차로 이동하는 비율이 높기때문에 교통보다 학군의 중요성이 더 큽니다그런데 초등학교, 중학교 모두 도보로 이동하기에 거리가 멀고 (야음초 도보 17분, 대현중/야음중/태화중 모두 도보 20분이상)야음동학원가까지는 도보 20분, 옥동학원가까지는 차로 15분정도 라이딩 필요합니다.지방에서 중요한 학군/학원가의 메리트가 떨어지는 것이 단점입니다.​​​단지배치도 , 동호수배치​이 단지의 RR은 호수뷰로 울산 번영로 하늘채 결정이 날 것같습니다.예상 단지 배치도 상에서 호수뷰가 나올 것으로 생각되는 곳은판상형 중에서는 104동 84A,84B / 103동 84A / 102동 84A 타워형 중에서는 105동 84C / 106동 84C 이며 앞쪽에 고층건물은 없지만호수공원 자체가 단이 높게 올라와있어서 중층이상의 고층이어야 뷰가 나올 것으로 생각됩니다.​​​야음동의 주거타운이 확대된다는 울산 번영로 하늘채 홍보문구가 있으나실질적으로 울산에서 선호되는 곳은 남구 옥동, 신정동, 야음동 중심부쪽이고 번영로 하늘채 라크뷰까지 흐름이 넘어오는 것은 쉽지않을 것으로 생각됩니다.​​​인근 시세1. 에코하이츠 2015년식499세대84기준 전고점 4.8억현재 네이버 시세 : 호수뷰나오는 매물 5.5억 / 호수뷰안나오는 저층 3.6~3.7에코하이츠 호수뷰​​2. 울산 대명루첸야음초 인접 &amp호수와 가까움2020년식817세대99㎡ 기준 전고점 : 울산 번영로 하늘채 7억 3천현재 네이버 시세 : 호수뷰나오는 매물 7억 / 호수뷰안나오는 저층 4억​​결국 이 단지는입주 때 까지의 3년이상의 시간을 세이브 할 수 있다는 점과호수공원뷰가 나오는 RR을 잡을 수 있다면입주까지는 가져가지않고울산의 하락시기를 잘 지난 시점에프리미엄을 받고 양도하는 전략으로 접근해야할 것 같습니다.​추후 분양일정과 분양가가 정해지는 것을 울산 번영로 하늘채 보고투자를 고민해보도록 하겠습니다.