오전에 통화후광고 일을 하고 있는데 전화 한 통화가 울렸습니다. 요즘, 시절이 시절인지라 광고 전화가 많아서 모르는 전화는 안 받고 있는데 왠지 받아야 할 것 같았습니다. 전화를 받으니 지식산업센터 대출을 받은 OO은행입니다.안녕하세요. OO 은행입니다. 이번에 만기가 돌아오셨네요.​(아.. 그렇죠.. 지난 번에 본사 차원에서 1년 연장이 안된다고 해서 3개월 연장했었는데 금방 돌아왔네요.)​그러네요. 이번에는 1년 연장이 가능해 졌는데요..​(아. 그래요?)​20% 상환을 하셔야 통화후광고 하는 조건이세요.​(네? 20%요? 10%도 아니고요)​네.. 본사 가이드가 상환액별로 나와서요..5%는 3개월 10%는 6개월 연장만 가능하세요..​(아..그러면 3,6개월 후에는 또 재심사인가요?)​네.. 맞아요. 다행히, 고객님 자산은 감평이 그대로라 이 정도에요. 많이 떨어진 곳은 이 조건도 어려우세요.​아시다시피 지금 이쪽이 위험 자산이 되서 감평이 많이 떨어졌거든요. 3,6개월 후에 감평이랑 신용 평가 다시 해서 추가 상환을 하실 수 있어요.​(읍소를 할 여지가 있는 통화후광고 건가요?)​죄송하게도, 아예 본사 시스템으로 설정해 놔서 저희도 여지가 없어요.​대출이 걸려 있는 곳이 OO은행에서도 규모가 큰 지점인데도 본사 이야기를 하는 것을 보면, 내부 사정도 이만저만 아니겠다 싶었습니다. ​통화를 하면서 고민을 하다가, 20% 갚고 연장하기로 했습니다. 어짜피, 새로운 10년의 목표 중 하나도 대출 0로 만들기도 했습니다. 여기에, 여전히 어려운 상업용 부동산에는 어려운 시기인 25년을 넘기는 것이 낫겠다는 통화후광고 판단도 들었습니다.​20% 1년 상환을 하겠다고 하니, 직원이 짐짓 놀랩니다.정말 20% 상환하고 연장하시는 거세요? 요즘, 이런 분 잘 없는데..​(연장은 확실히 되는 거죠?)그렇게, 전화를 끊고 아는 분과 대화를 관련해서 대화를 나누었는데 저는 약과였습니다.(이번에 대출 연장했는데 20% 상환 요구 받았어요.)​선방하셨네요. 저는 아예 전액 상환하라고 통보 받았어요. 이유는 없데요.​(전액 상환이요? 문제 없으셨잖아요.)​그러니까요. 신용 부분은 전액 상환, 담보는 일부 상환으로 통화후광고 요구하는 것 같더라고요. 머리가 아픕니다. ​전화를 끊고 나니, 올해도 상업용 시장은 쉽지 않겠구나 하는 생각이 듭니다. 작년에 지식산업센터 등 상업용 시장은 대규모 입주장을 치르고 나서 큰 고비를 넘겼습니다. 올해부터는 입주 물량이 대폭 줄기 때문입니다. 금리도 -1% 정도 내려가면서 숨통이 트였습니다.​하지만, 아직 고비가 남아 있습니다. 바로, 공실 리스크와 더불어 기존 대출 연장이 일부 상환 요구가 들어오면서 통화후광고 한계에 부딛친 투자자가 내던지는 물건이 증가하는 시기가 이제부터 도래하기 때문입니다.​경매 시장에 상업용 부동산 매물이 급증하는 이유가 여기에 있습니다. 어찌어찌 돈을 끌어모아 잔금은 치르었지만, 역월세 혹은 공실로 인한 이자 및 관리비 비용을 을 감당할 체력까지는 안되는 투자자들이 여전히 많으니까요.​설상가상으로 상업용 부동산 잔금 치를 때 모자란 한도를 채우기 위해 아파트 등 주택을 공동담보를 잡는 사람도 많다 보니, 통화후광고 아파트까지 경매로 같이 넘어가는 사례가 늘고 있습니다. 지난해 서울 아파트 경매 진행 건수도 3267건으로 1956건에 그쳤던 2023년 1956건에 비해 67% 급증하였습니다. 2022년 798건 대비로는 4배에 달하는 규모입니다.​기사에서는 아파트 경매 증가를 영끌족과 엮었지만, 실제로는 상가 등과 공동담보나 사업 자금등 사유로 후순위 대출이 늘어나면서 같이 넘어간 사례가 많습니다. 이른바 연쇄부도입니다.​이러한 흐름으로 볼 때, 대규모 입주 물량이 몰렸던 통화후광고 21-24년 잔금치른 상업용 부동산 중 이자와 중도 상환 한계에 몰려 경매로 흐르는 매물이 늘어나는 27년까지는 시장 정상화는 쉽지 않아 보입니다. ​올해는 상업용 부동산 투자자에게는 중도 상환에 대비해 어느 때보다 실탄이 필요한 시기가 될 듯 합니다.​PS : 추세를 보니, 상업용 부동산 LTV를 감평가 대비 70% 이하로 낮추려는 모습입니다. 그 이하 담보 은행에서는 일부 상환요구가 없네요. 참조하셔서 통화후광고 실탄을 준비하시면 좋을 듯 합니다.